Tiny House im Kanton Basel-Stadt: Vorschriften und Bewilligungen

Basel-Stadt ist bei der Analyse der Schweizer Kantone für Tiny Houses ein Sonderfall. Mit nur 37 km² und rund 200'000 Einwohnerinnen und Einwohnern ist er der flächenmässig kleinste Kanton der Schweiz und zu über 99 % städtisch. Er besteht aus nur drei Gemeinden: Basel, Riehen und Bettingen. «Land» im Sinne anderer Kantone gibt es praktisch nicht — keine nutzbare Landwirtschaftszone, keine Bergzone, keine abgelegenen Weiler. Alles ist Stadt, Industriehafen oder dichte Agglomeration.

Diese Besonderheit verändert die Ausgangslage grundlegend. In Basel-Stadt ist ein Tiny House im Eigentum in einer klassischen Bauzone technisch fast unmöglich: Das verfügbare Bauland ist verschwindend klein und die Preise sind prohibitiv (oft CHF 2'000 bis 5'000/m² für die seltenen freien Parzellen). Ein Projekt muss daher systematisch über alternative Modelle laufen: Spezialzonen des Hafens (Klybeckquai, Hafenareal im Wandel), Industrieareale in Umnutzung, Zwischennutzung auf Brachen, die auf eine neue Nutzung warten, oder das Aufstellen im Garten einer vermietenden Eigentümerschaft.

Den rechtlichen Rahmen bilden das Bau- und Planungsgesetz (BPG) vom 17. November 1999 und die Bau- und Planungsverordnung (BPV), ergänzt durch die sehr präzisen Zonenpläne der drei Gemeinden. Der Kanton ist als «restriktiv» eingestuft — nicht aus grundsätzlicher Ablehnung, sondern wegen objektiver räumlicher Enge.

Die Zuständigkeiten sind wegen der geringen Grösse des Kantons vereinfacht: Es gibt keine starke Gemeindeebene; das Bau- und Verkehrsdepartement (BVD) vereint fast alle Kompetenzen. Innerhalb des BVD bearbeitet das Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) die Baubewilligungen, und das Planungsamt ist für Raumplanungsfragen und Spezialzonen zuständig.

Für Querschnittsfragen: die Gebäudeversicherung Basel-Stadt (GVBS) für den Brandschutz, das Amt für Umwelt und Energie (AUE) für Energie und Umwelt, die in der Altstadt und in historischen Quartieren sehr aktive Denkmalpflege sowie die Stadtbildkommission für gestalterische Fragen. Riehen und Bettingen haben für kleine Objekte ein eigenes kommunales Bauinspektorat, der kantonale Rahmen hat aber Vorrang.

Das BPG ist der massgebende Erlass, gut lesbar und gepflegt. Die Zonenordnung ist sehr detailliert. Fristen: 4 bis 8 Wochen für eine gewöhnliche Baubewilligung im ordentlichen Verfahren, aber deutlich länger für jedes ungewöhnliche Projekt, das einen Sondernutzungsplan erfordert — das kann 12 bis 24 Monate dauern.

1. Tiny House auf Rädern — In einer klassischen Wohnzone praktisch unmöglich. Die BPV verbietet faktisch das längere bewohnte Abstellen auf Privatgrund in der Bauzone. Möglichkeiten gibt es nur in vom Kanton formell bewilligten Zwischennutzungsarealen (etwa gewissen Parzellen des Hafenareals im Umbruch), mit befristetem Vertrag und einer Dauer von höchstens 3 bis 5 Jahren.

2. Leichtes, rückbaubares Tiny House — In der Bauzone ist jede Baute, auch eine temporäre, bewilligungspflichtig. Den Begriff der «Klein- und Anbauten» im BPG gibt es, er gilt aber vor allem für Nebenbauten an bestehenden Gebäuden (Gartenhaus, Werkstatt). Ein freistehendes, autarkes Tiny House fällt aus diesem Rahmen und kommt ins ordentliche Verfahren.

3. Festes Tiny House im Eigentum — Theoretisch möglich, wenn eine zonenkonforme Parzelle vorhanden ist, doch die Bodenpreise machen das Vorhaben zur Randerscheinung: Bei mindestens CHF 3'000/m² kostet eine Parzelle von 100 m² CHF 300'000, noch bevor das Tiny House bezahlt ist. Alternativen sind das Aufstellen im Garten einer bestehenden Liegenschaft (mit Zustimmung der Eigentümerschaft und im Rahmen der verbleibenden Ausnützungsziffer) oder in einer ausgehandelten Spezialzone.

Wohnzonen 2 bis 5a — Die fünf Basler Wohnzonenstufen sind fast vollständig überbaut. Die seltenen Baulücken werden mit klassischen Mehrfamilienhäusern genutzt. Ein freistehendes Tiny House ist dort technisch legal, wirtschaftlich aber unsinnig.

Zonen für Nutzungen im öffentlichen Interesse — Grünflächen, öffentliche Einrichtungen, Infrastrukturen. Keine Möglichkeit für privates Wohnen.

Hafen- und Industrieareale (Klybeck, Lysbüchel, Volta Nord) — Hier liegt die eigentliche Chance. Diese Hafen- und Industriebrachen werden über 20 Jahre umgenutzt und beherbergen bereits kulturelle und bewohnte Zwischennutzungen (Klybeck, Wolf-Areal). Mehrere Tiny-House-Projekte wurden dort über befristete Verträge mit den Grundeigentümern umgesetzt.

Riehen und Bettingen — Die beiden Randgemeinden verfügen über lockerere Wohnzonen und kleine Landwirtschaftszonen. Vor allem Riehen hat einen vielfältigeren Zonenplan und einige Präzedenzfälle für kleine, ungewöhnliche Bauten in Privatgärten.

Der Kanton zählt nur drei Gemeinden, und die Sichtweise ist gegenüber der übrigen Schweiz umgekehrt:

Hinzu kommt in der Praxis der unmittelbar angrenzende Gürtel von Basel-Landschaft (Allschwil, Binningen, Bottmingen), der viel zugänglicher ist und von Projektträgern oft mit «Basel» gleichgesetzt wird.

Unser Vorgehen in Basel ist grundlegend anders: Wir stellen immer zuerst offen die Frage Eigentum oder Zwischennutzung und zeigen vor jeder Verpflichtung die Alternativen Basel-Landschaft sowie Riehen/Bettingen auf. Wenn die Kundschaft an Basel-Stadt festhält, aktivieren wir unser Netzwerk von Zwischennutzungsbetreibern (Klybeckpark, Wolf-Areal usw.) und verhandeln befristete Verträge. Für die seltenen Projekte im Eigentum koordinieren wir Bauinspektorat, Stadtbildkommission und GVBS in einem von Anfang an lückenlosen Dossier. Gegenüber der Basler Verwaltung arbeiten wir ausschliesslich auf Deutsch.