Tiny House im Kanton Zürich: Vorschriften und Bewilligungen

Zürich ist kein Kanton wie jeder andere, und ein Tiny-House-Dossier braucht hier eine besondere Herangehensweise. Mit 1.58 Millionen Einwohnerinnen und Einwohnern auf 1'729 km² vereint er fast ein Fünftel der Schweizer Bevölkerung, den wichtigsten Finanzplatz des Landes, den Flughafen Kloten, die ETH mit ihrem Forschungsumfeld und einen Immobilienmarkt, der Kapital aus dem In- und Ausland anzieht. Der Quadratmeter Bauland an der Goldküste erreicht Werte, die jede Diskussion über kompaktes Wohnen im städtischen Raum theoretisch machen.

Doch der Kanton ist mehr als die Stadt an der Limmat. Das Zürcher Oberland (Region Wald, Bauma, Wetzikon) ist ländlich geblieben, das Weinland im Norden (Andelfingen, Marthalen) ist vom Weinbau geprägt und dünn besiedelt, das Knonauer Amt im Südwesten verbindet Landwirtschaft und Gewerbe, und das Unterland Richtung Rhein bietet noch Grundstücke zu «nur» hohen Preisen. In diesen Randregionen haben Tiny-House-Projekte eine Chance.

Der Rechtsrahmen ist dicht: Das Planungs- und Baugesetz (PBG) vom 7. September 1975 — eines der ältesten und am meisten kommentierten der Schweiz — bildet die Grundlage. Jede Gemeinde erlässt zudem ihre Bau- und Zonenordnung (BZO), ein verbindliches und oft sehr detailliertes Dokument, das bis zur Fassadenfarbe alles regelt. Die Praxis der Baudirektion (und des Amts für Raumentwicklung, ARE) setzt auf Präzision und Landschaftsschutz. Nicht grundsätzlich gegen Tiny Houses, aber anspruchsvoll.

Die Zuständigkeiten sind zweistufig: Gemeinde (Prüfung und Bewilligung) und Kanton (Stellungnahmen und Koordination über die Baudirektion und das ARE). Ausserhalb der Bauzone braucht es zusätzlich eine kantonale Bewilligung. Die Zürcher Gemeinden verfügen über eine politische Baukommission, die auf Antrag des technischen Bauamts entscheidet.

Regelmässig beteiligte kantonale Stellen: die Gebäudeversicherung Kanton Zürich (GVZ) für den Brandschutz — besonders anspruchsvoll in ländlichen Gebieten mit eingeschränkter Zufahrt für die Feuerwehr; das Amt für Abfall, Wasser, Energie und Luft (AWEL) für die Zürcher Energievorschriften (unter den strengsten des Landes); die kantonale Denkmalpflege für die sehr zahlreichen ISOS-Objekte des Kantons.

Das Zürcher PBG ist der zentrale Erlass, ergänzt durch die Allgemeine Bauverordnung (ABV), den kantonalen Richtplan und die kommunale BZO. Fristen: 30 Tage öffentliche Auflage, danach 2 bis 4 Monate Bearbeitung im ordentlichen Verfahren; manche Gemeinden bieten für Bagatellen ein Anzeigeverfahren an, die Praxis ist aber restriktiver als im Aargau.

1. Tiny House auf Rädern — Die Zürcher Praxis ist eine der restriktivsten der Deutschschweiz. Der Kanton geht davon aus, dass ein bewohntes Fahrzeug, das länger als 30 Tage am selben Ort steht, faktisch eine Baute ist. Darüber hinaus ist systematisch eine Baubewilligung nötig. Das Abstellen in reinen Wohnzonen wird von der BZO oft untersagt.

2. Leichtes, rückbaubares Tiny House — Den im PBG vorgesehenen Begriff der untergeordneten Baute gibt es zwar, die Zürcher Gemeinden legen ihn aber eng aus. Ein rückbaubares Tiny House von 25 m² unterliegt fast immer dem ordentlichen Verfahren. Einige Gemeinden im Oberland und im Weinland akzeptieren ein vereinfachtes Verfahren, wenn die BZO dies ausdrücklich vorsieht.

3. Festes Tiny House — Ordentliches Baubewilligungsverfahren. Das Dossier umfasst eine vollständige Baueingabe, den Energienachweis gemäss MuKEn (Zürcher Fassung, die strengste des Landes), einen amtlichen Situationsplan und den Nachweis der Einhaltung von Ausnützungs-, Überbauungs- und Grenzabstandsvorschriften der kommunalen BZO. Die Stellungnahme der GVZ ist obligatorisch und Voraussetzung für die Bewilligung.

Wohnzonen W2 und Kernzonen — Wohnzonen mit geringer Dichte gibt es vor allem im Weinland, im Zürcher Oberland und im Knonauer Amt. Der Boden bleibt teuer (oft CHF 600-1'200/m² in den günstigsten Gebieten), die BZO erlaubt feste Tiny Houses aber meist, wenn die Abstände eingehalten werden und die Baulücke nicht inventarisiert ist.

Quartierpläne und Gestaltungspläne — Ein typisch Zürcher Instrument: Ein ausgehandelter Gestaltungsplan kann Bauformen erlauben, die die Regel-BZO ausschliesst. Das ist ein Weg für Gruppenprojekte (Cluster von Tiny Houses) mit einem Entwicklungspartner.

Landwirtschaftszone — Maximal blockiert. Der Kanton Zürich ist bei Ausnahmen nach Art. 24 ff. RPG wohl einer der strengsten. Der Umbau bestehender Bauten nach Art. 24d RPG bleibt möglich, ist aber aufwendig.

Erholungszonen und Campingplätze — Einige Freizeitzonen rund um die Lägern, die Töss und den Pfäffikersee akzeptieren leichte Unterkünfte, jedoch nur saisonal und touristisch, nie als Hauptwohnsitz.

Die Faustregel ist klar: raus aus dem Zürcher Agglomerationsgürtel.

Die Stadt Zürich, die Goldküste (Küsnacht, Zollikon, Erlenbach) und der südliche Seegürtel (Horgen, Thalwil) scheiden für ein Projekt im Eigentum aus — nicht wegen eines Verbots, sondern weil es finanziell nicht aufgeht.

Unsere Arbeit in Zürich ist aufwendiger und technischer als anderswo. Vor jeder Verpflichtung lesen wir die gesamte BZO der Zielgemeinde, simulieren Ausnützungs- und Überbauungsziffern, prüfen den ISOS- und Heimatschutzstatus und berechnen ein Energiebudget gemäss kantonaler MuKEn. Bei Gruppenprojekten klären wir mit der Gemeinde die Möglichkeit eines Gestaltungsplans ab. Die Dossiers, die wir in Zürich einreichen, sind rund 30 % umfangreicher als im Landesdurchschnitt — genau das macht vor einer strengen Baukommission den Unterschied.