Tiny house dans le canton de Bâle-Ville : réglementation et permis

Bâle-Ville est un cas à part dans l'analyse des cantons suisses pour la tiny house. Avec ses 37 km² seulement et environ 200 000 habitants, c'est le plus petit canton territorial de Suisse, et il est urbain à plus de 99 %. Trois communes seulement le composent : Bâle, Riehen et Bettingen. Le « territoire » au sens où on l'entend ailleurs n'existe quasiment pas — pas de zone agricole utile, pas de zone de montagne, pas de hameau perdu. Tout est ville, port industriel, ou périurbain dense.

Cette singularité change radicalement la question. Sur Bâle-Ville, l'implantation d'une tiny house en pleine propriété, en zone à bâtir classique, est techniquement quasi impossible : le foncier disponible est dérisoire et les prix prohibitifs (souvent 2 000 à 5 000 CHF/m² pour les rares parcelles libres). Un projet doit donc systématiquement passer par des montages alternatifs : zones spéciales du port (Klybeckquai, Hafenareal en mutation), terrains industriels en reconversion, Zwischennutzung (occupation transitoire) sur des friches en attente de réaffectation, ou installation chez un propriétaire bailleur dans un jardin privatif.

Le cadre légal est posé par le Bau- und Planungsgesetz (BPG) du 17 novembre 1999 et la Bau- und Planungsverordnung (BPV), complétés par les Zonenpläne très précis des trois communes. Le canton est classé « restrictive » non par hostilité philosophique mais par contrainte spatiale objective.

Architecture institutionnelle simplifiée par la petite taille du canton : pas de strate communale forte, c'est le Bau- und Verkehrsdepartement (BVD) qui concentre la quasi-totalité des compétences. Au sein du BVD, le Bau- und Gastgewerbeinspektorat (BGI) instruit les permis de construire (Baubewilligungen) et le Planungsamt gère les questions d'aménagement et les zones spéciales.

Pour les questions transversales : la Gebäudeversicherung Basel-Stadt (GVBS) pour le feu, l'Amt für Umwelt und Energie (AUE) pour l'énergie et l'environnement, la Denkmalpflege très active dans la vieille ville et les quartiers historiques, la Stadtbildkommission pour les questions esthétiques. Riehen et Bettingen disposent de leur propre Bauinspektorat communal pour les petits objets, mais le cadre cantonal s'impose.

Le BPG est le texte de référence, lisible et bien tenu. La Zonenordnung est très détaillée. Délais : 4 à 8 semaines pour une Baubewilligung im ordentlichen Verfahren standard, mais beaucoup plus pour tout projet atypique nécessitant un Sondernutzungsplan (plan d'affectation spécial), qui peut prendre 12 à 24 mois.

1. Tiny house sur roues — Quasi impossible en zone résidentielle classique. La BPV interdit en pratique le stationnement habité de longue durée sur terrain privé en zone bâtie. Les seules ouvertures se trouvent dans des zones de Zwischennutzung formellement autorisées par le canton (par exemple certaines parcelles du Hafenareal en transition), avec convention temporaire et durée limitée à 3-5 ans.

2. Tiny house légère démontable — En zone à bâtir, chaque construction même temporaire est soumise à Baubewilligung. La notion de « Klein- und Anbauten » du BPG existe mais s'applique surtout à des annexes attachées à un bâti existant (cabanon, atelier de jardin). Une tiny indépendante autonome sort du cadre et tombe en procédure ordinaire.

3. Tiny house fixe en pleine propriété — Théoriquement possible si on dispose d'une parcelle conforme à la zone, mais l'équation foncière rend l'opération marginale : à 3 000 CHF/m² minimum, une parcelle de 100 m² coûte 300 000 CHF avant la tiny elle-même. L'alternative est l'implantation en jardin privatif d'une propriété existante (avec accord du propriétaire et conformité à l'Ausnützungsziffer restante), ou dans une zone d'aménagement spécial négociée.

Wohnzonen 2 à 5a — Les cinq niveaux de zones résidentielles bâloises sont presque entièrement bâtis. Les rares dents creuses sont valorisées par des immeubles classiques. Une tiny indépendante y est techniquement légale mais économiquement absurde.

Zonen für Nutzungen im öffentlichen Interesse — Espaces verts, équipements publics, infrastructures. Aucune ouverture pour de l'habitat privé.

Hafen- und Industrieareal (Klybeck, Lysbüchel, Volta-Nord) — C'est la vraie ouverture. Ces friches portuaires et industrielles sont en cours de réaffectation sur 20 ans, et accueillent déjà des Zwischennutzungen culturelles et habitées (Klybeck, Wolf-Areal). Plusieurs projets de tiny house y sont passés via des conventions temporaires avec les propriétaires fonciers.

Riehen et Bettingen — Les deux communes périphériques disposent de zones résidentielles plus aérées et de petites zones agricoles. Riehen, en particulier, a un Zonenplan plus diversifié et quelques précédents de petites constructions atypiques en jardin privé.

Le canton compte trois communes seulement, et la lecture est inversée par rapport au reste de la Suisse :

À ces trois communes s'ajoute, en pratique, la couronne immédiate de Bâle-Campagne (Allschwil, Binningen, Bottmingen), beaucoup plus accessible et souvent confondue par les porteurs de projet avec « Bâle ».