Tiny House und Steuern in der Schweiz: Eigenmietwert, Vermögen und Vermietung

Ein Tiny House ist kleiner als ein Haus, aber nicht steuerfrei. Eigenmietwert, Vermögenssteuer, Liegenschaftssteuer, Mieteinnahmen: Das gilt in der Schweiz, und das ändert sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts.

Ein Tiny House auf Ihrem eigenen Grundstück oder in einem selbständigen und dauernden Baurecht gilt steuerlich als Liegenschaft.

• Vermögenssteuer: Das Tiny House zählt mit seinem Steuerwert, geschätzt nach kantonalen Regeln.
• Eigenmietwert: Bewohnen Sie es selbst, wird ein fiktives Einkommen zum steuerbaren Einkommen gezählt. Im Gegenzug können Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen abgezogen werden.
• Liegenschaftssteuer: Einige Kantone und Gemeinden erheben eine jährliche Steuer auf Liegenschaften, etwa die kommunale Liegenschaftssteuer im Kanton Waadt.

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Reform zur Abschaffung des Eigenmietwerts mit 57,7 % angenommen. Sie tritt nicht vor 2028 in Kraft; das genaue Datum legt der Bund fest. Bis dahin gelten die heutigen Regeln.

Mit der Reform entfällt der Eigenmietwert für selbst bewohntes Wohneigentum, dafür werden auch die meisten damit verbundenen Abzüge (Unterhalt, Hypothekarzinsen) eingeschränkt oder gestrichen. Für ein wenig oder gar nicht belehntes Tiny House ist die Änderung meist vorteilhaft. Rechnen Sie es mit Ihrer Treuhand durch, bevor Sie grössere Arbeiten planen.

Ein wirklich mobiles Tiny House kann als bewegliche Sache gelten. Es zählt dann zum steuerbaren Vermögen, erzeugt aber grundsätzlich keinen Eigenmietwert und keine Liegenschaftssteuer. Die Einordnung hängt jedoch vom Einzelfall ab: Ein dauerhaft aufgestelltes, angeschlossenes und ganzjährig bewohntes Tiny House auf Rädern kann als Liegenschaft behandelt werden. Im Zweifel beantragen Sie einen Steuervorbescheid bei der kantonalen Steuerverwaltung.

• Mieteinnahmen (Jahresmiete, Ferienvermietung oder über eine Plattform) sind steuerbares Einkommen.
• Die effektiven Kosten der Vermietung können nach kantonalen Regeln abgezogen werden.
• Für touristische Vermietung ist die Kurtaxe nach Gemeindereglement geschuldet, und die Vermietung muss bewilligt sein.
• Ab einem bestimmten Umsatz kann die Mehrwertsteuer auf Beherbergung anfallen.

Unser Artikel zur touristischen Vermietung erklärt die Schritte.