Grundstück für ein Tiny House mieten: Miete oder Baurecht?

Bauland in der Schweiz kostet oft mehr als das Tiny House selbst. Viele Projekte laufen deshalb über ein gemietetes Grundstück. Es gibt zwei Formen mit sehr unterschiedlichen Folgen: die Miete und das Baurecht.

Die Eigentümerschaft vermietet Ihnen einen Teil ihres Grundstücks, und Sie stellen dort Ihr Tiny House auf. Der Vertrag untersteht dem Mietrecht (Obligationenrecht).

• Vorteile: einfach, schnell, ohne Notar, leicht zu beenden.
• Grenzen: Sie besitzen ein Haus auf fremdem Boden. Wird der Vertrag gekündigt, müssen Sie mit dem Tiny House wegziehen. Banken finanzieren ein Tiny House auf einem gemieteten Platz selten.

Diese Variante eignet sich vor allem für Tiny Houses auf Rädern.

Das Baurecht (Art. 675 und 779 ff. ZGB) erlaubt Ihnen, eine Baute auf fremdem Boden zu besitzen, für eine festgelegte Dauer.

• Es wird mit öffentlicher Urkunde beim Notariat begründet.
• Für mindestens 30 Jahre vereinbart, kann es als selbständiges und dauerndes Recht ins Grundbuch aufgenommen werden. Es lässt sich verkaufen, vererben und als Sicherheit für einen Kredit nutzen.
• Die Höchstdauer beträgt 100 Jahre.
• Sie zahlen in der Regel einen jährlichen Baurechtszins, dessen Höhe verhandelt wird.

Das ist die solideste Variante für ein Tiny House auf Fundament. Manche Gemeinden und Genossenschaften vergeben Land im Baurecht.

Weder Miete noch Baurecht ersetzen die Baubewilligung. Das Grundstück muss in einer Zone liegen, die Wohnen erlaubt, und die Gemeinde muss das Projekt bewilligen. Machen Sie die Baubewilligung zur Bedingung des Vertrags: Wird sie verweigert, fällt der Vertrag kostenlos dahin.

• Dauer und Verlängerung: Wie lange dürfen Sie bleiben, und unter welchen Bedingungen wird verlängert?
• Vertragsende: Was geschieht mit dem Tiny House? Entfernen Sie es, oder übernimmt es die Eigentümerschaft gegen Entschädigung?
• Anschlüsse: Wer bezahlt Wasser, Strom und Abwasser, und wem gehören sie?
• Zufahrt: Weg, Platz für den Transport, Parkplatz.
• Nutzung: Hauptwohnsitz, Ferienvermietung, Büro? Der Vertrag muss der Bewilligung entsprechen.
• Nebenkosten und Steuern: Wer zahlt was?

Lassen Sie einen Baurechtsvertrag vor der Unterzeichnung von einem Notariat oder einer Anwältin prüfen.

• Bei Gemeinden, besonders jenen, die ihren Zonenplan revidieren oder eigene Parzellen besitzen.
• Bei Wohnbaugenossenschaften und Stiftungen.
• Bei Privatpersonen mit einem grossen Garten in der Bauzone.
• Auf Campingplätzen und in Freizeitzonen, für eine bewilligte saisonale Aufstellung.

Prüfen Sie vorher die Zone der Parzelle im kantonalen Geoportal und rufen Sie das Bauamt der Gemeinde an.